12月17—18日，广州市第十五届人大常委会第三十一次会议召开，会议审议了《广州市物业管理条例（草案）》（下称《草案》）。《草案》共八章123条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任和附则等内容。

    2014年，《广州市物业管理暂行办法》出台，此后进行了两次修正。《广州市物业管理暂行办法》及系列配套文件已不能完全适应物业管理工作面临新问题和新要求，制定专门的地方性法规具有必要性。

    在会议第一次全体会议上，广州市人大城乡建设环境与资源保护委员会主任委员陆原在作关于《草案》的审议意见的报告时表示：“（《草案》）立足于规范物业管理各方面工作程序，提出了设立物业管理委员会制度，明确优化了表决规则，推进电子投票制度化建设，对业主委员会、业主共有资金等方面作出了相应规定。但在理顺各方面主体之间的关系、明确各层级、各部门职责、完善物业管理体制机制、具体规定的可操作性等方面有待进一步研究完善。”会议期间，市人大代表对《草案》进行审议，并就相关内容提出具体建议。

    加强物业费收支审计

    《草案》对物业管理收费问题进行了规定，即建设单位在销售首套商品房前选聘的前期物业服务企业，物业费实行政府指导价管理；业主、业主大会续聘、选聘物业服务企业，实行市场调节价。

    在分组讨论中，广州市人大代表郑汉林提到，目前存在初始的物业管理收费不合理的问题，开发商延续盈利的问题很严重，即小区建设完成后，开发商下属物业公司继续为小区提供服务，谋取利益。“小区物业公司财务审计绝大多数是亏损，但是物业公司几年、十几年都不愿意撤走，这是一个值得深思的现象？”郑汉林说。

    他建议，《草案》第六十八条规定前期物业服务收费实行政府指导价，也可考虑两种情况：一是凡是自有物业管理公司的开发商，承担前期物业管理时，政府指导价按照不同小区的情况，比如绿化地、公共空间、配套等。“这个价一定是非盈利价。”郑汉林说。如果无自有物业管理公司的，可通过市场招标的办法，来引进前期物业管理公司，也须设有政府指导价。

    广州市人大代表谢博能表示，物业管理中应该对小区进行分类，提出物业服务内容、标准和价格，或者设定最低服务标准和收费上限，并将相关内容在物业管理条例中予以明确，对服务、内容、标准以及收费标准进行规范。

    “关于物业管理收费及支出。现状是公开得不充分，审计机构选择不科学、责任不明确。”郑汉林建议，增加管理费用审计内容，规定审计项目、审计机构选择和审计机构的法律责任。

    增加物业服务企业管理不当的法律责任

    讨论中，广州市人大代表刘俊平表示，目前物业公司和业主之间在垃圾分类方面存在一些冲突和不稳定的情况。他提出能否把垃圾分类中业主和物业公司承担的责任进行具体化。

    他提到，《草案》第一百零三条只规定了任何单位和个人不得乱丢垃圾、为分类排放生活垃圾或者高空抛物，但未规定物业公司对垃圾分类承担何种责任。他建议应该进一步明确责任，督促物业公司加强服务管理，提高其工作积极性，更好推动生活垃圾分类工作开展。

    郑汉林在发言中也提到物业公司的管理责任问题。他表示，广州存在物业公司管理不尽责，对小区违法建筑不进行管理，导致政府拆除违建的管理成本增加。“建议进一步明确比如说违法搭建构筑物要负的法律责任、经济责任，建议在法律责任中增加物业企业失职的责任。”郑汉林说。

    刘俊平也有相似观点。他表示，目前小区违建不少，物业公司和违规业主所产生的违建需要政府来买单，用纳税人的钱来买单是非常不合理的。《草案》中已经规定了物业服务企业在装修活动中的服务和管理，但在实际中没有执行好。“有些物业公司不但未制止和报告，反而默许和批准造成了违建。对物业公司这类行为，条例应规定处罚性措施。”

    厘清政府部门在物业管理中的责任

    《草案》中规定了政府部门职责，陆原在作关于《草案》的审议意见的报告时表示，应该明确市、区、街（镇）和居民委员会职责划分并加强政府各相关部门的职责。建议进一步明确各层级在物业管理工作中的职责，细化市行政主管部门对区和行业的指导和监督职责，街（镇）、居民委员会对业主委员会指导、协助与监督方面的规定；进一步明晰各部门的责任，并研究业主委员会备案等规定与上位法的一致性，避免职能缺失。

    讨论中，不少人大代表也提出相似意见。广州市人大代表钟洁表示，《草案》对政府部门职责的规定篇幅较大，但更应该着重在可操作的内容方面，比如市房屋行政主管部门如何监督、如何管理，信息平台如何使用，如何统筹物业管理资金等内容。部门规章中的规定应该纳入条例当中。

    《草案》在规定物业企业退出内容时存在行政管理缺失问题。“我们在成立时要报备，那在退出时反而没有行政管理，这极容易导致旧物业不走，新物业进不来。所以一个政府在物业服务活动中管理真的不能够缺失。”钟洁说。

    钟洁提到，在居委会街道层面，主要意见集中在街道人员配置非常少，基本上不是专业的，经费非常紧张等方面。她建议，加大管理物业行业协会的指导监督作用，避免调处物业管理纠纷的工作全部划分到街道和居委会，这样也可减轻基层负担。

    谢博能认为，《草案》规定成立业主委员会，街道、社区居委会要发挥积极作用，但社区居委会如何发挥作用存在困难，里面包含制度设计、人员和经费等方面的问题。

    他提出，从业主委员会成立来看，居民是很难推动成立的。实践中街道、居委会怎么发挥作用，政府需要进一步研究。

    广州市人大代表李穗梅也提到了加强政府职能问题。她表示，广州物业管理水平的现状与政府职责不够明晰、政府职责下移至居委会有关。她建议，市、区政府应该加强对物业管理的领导和组织，在属地管理情况下，区人民政府要起一个很好的担当作用。

    ●南方日报记者 余嘉敏